地方国资囊中羞涩，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

　　近日来，一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息，受到业内广泛关注。

　　消息显示，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称，自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房，首付款大约150万，当地一国资公司负责出资76万。等要交付时，开发商称市政公司没打款，因此不能交房，如果要退房需要缴纳20%的违约金，国资方面则称“没钱”。

　　城阳市政投资集团则回复称，城阳市投资集团现正在积极筹措资金，解决付款问题，已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称，自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签，但因市政投资公司还未支付首付款，导致2022年底交房时没能拿到钥匙。

　　该事件被关注到后，引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么，背后真相到底是怎样的？

　　区属人才购房政策

　　据当地房企人士告诉第一财经，网传内容确有此事，主要是地方国资资金支付的问题，退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少，也有拖欠金额比较多的，此前当地有四家国资公司在做，目前就网传的这家有付款问题，其他三家都没事。”

　　值得注意的是，城阳区此次被关注到的共有产权住房，与传统意义上的不太一样。

　　一般而言，共有产权住房，是指政府提供政策支持，采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段，便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。

　　而城阳区这类共有产权房，更类似对人才购房的支持政策，是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策，此前曾在当地市场火爆过一段时间。

　　早在2020年3月，青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措，其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点，将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分，由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想，该政策将持续至2023年。

　　具体而言，可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类，属于一至四层次的人才，购房者与区属国企的产权比例为7：3，共有期限为8年；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的，购房者与区属国企的产权比例为7:3，共有期限为5年。

　　按照产权比例，个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权，需要缴纳持有70%房屋产权的首付款，并作为按揭贷款抵押物；区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权，由其自有资金或其他资金解决，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。

　　据当地官媒当时发文，比如一套房子100万元：人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%，政策付款30%，剩下部分贷款，这样一来首付比例低，贷款还款压力也会减小。

　　共有产权到期后，一至四层次的人才，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后，由人才个人提出申请，经区属国企同意、相关部门批准后，无偿赠送30%产权；五至七层次的人才，满5年后，由个人将区属国有企业持有的30%产权回购，回购价格按照“孰低”原则。

　　在实行一年多后，垫资问题对国企平台公司形成一定考验，有部分地产项目积极介入，与四大平台公司合力垫资；当时也有声音称，一些房企选择退出共有产权项目合作。不过，在2021年官方发布的名单中，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。

　　提振楼市后暂时退场

　　城阳区共有产权房政策的发布，曾在当地楼市激起很大波澜。

　　据卓易数据，2019年的城阳楼市很压抑，成交为近5年最低，全年商品房成交14094套，商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后，城阳楼市量价齐涨，2020年全年成交21216套，共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”，外部因素引发需求提前释放。

　　青岛网上房产数据也显示，2020年全年，城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下，2020年城阳区楼市异常亮眼，全年新房共成交24850套，成交面积2818985.65平方米，仅次于西海岸，且新房成交量占比全市总成交量的16%。

　　部分地产项目，也在该政策刺激下价格上扬，有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米，有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛，共有产权房购买人数再度增加，构成2021年该区楼市成交的主力。

　　不过从2021年下半年开始，城阳区人才共有产权政策出现收紧，取消五至七层次人才购置二套房政策，购置首套房政策不变。此外，随着共有产权购房者越来越多，四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大，出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。

　　后来，本应在2023年结束的政策，提前按下暂停键。2022年4月，有购房者询问共有产权停止报名的问题，城阳区财政局回复称，因即将出台新的人才住房政策，为确保与新政策顺畅衔接，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。

　　同年8月，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行)，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券。

　　在整个青岛市层面，则存在有产权型人才住房政策，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定；以限定价格购买的面积，按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定，超出部分按照同区域商品住房价格购买。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，共有产权住房各地都有相应的管理办法，对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存，不过城投资金普遍紧张，不太可能持续出这么多钱，就导致因资金引发的一系列交付问题。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，过去经济形势好、政府财政状况好，此类问题较难放大。但问题是，当前经济压力增大，地方国资若无力承担相关责任，就会暴露出问题。从这个角度看，上述情况不会是个案，各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。

　　对城阳区乃至青岛楼市的问题，克而瑞则表示，当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点，一是人口实现跨越式增长的概率不大，购房基数相对稳定，虽然前期出台政策，吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛，而所谓的人才新政并没有“先发优势”，前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。

　　此外，青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位，2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年，居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示，2023年1月，青岛新建商品房共计成交4460套，环比下降53.36%，同比下降47.32%，受疫情及春节影响，成交量环同比均“腰折”。

“上门代厨”，月入过万？******

　　“香辣鸡翅、红烧鱼、包菜……10个菜，口味微辣，总共169元。”头一天和客户谈好了菜品和价格，约定好时间。下午3点，湖南长沙市“95后”女孩“葵葵子”准备出发“上门代厨”。

　　2022年以来，全国多地兴起一股“上门代厨”热潮。不少人在各类社交平台留言，可为附近用餐需求者提供“上门代厨”服务，并赚取一定费用。相关内容在多个平台的热度持续攀升。

　　“上门代厨”为何流行？这一服务有什么特点？行业背后又隐藏着哪些风险？半月谈记者就此展开调查。

　　“上门代厨”服务兴起

　　“上门代厨”的“厨师”多是厨艺爱好者，消费与服务双方点对点联络达成共识，“厨师”上门烹饪，线上收取服务费。2022年以来，“上门代厨”现象在多地兴起。美团2022年10月至12月数据显示，“上门代厨”的搜索量环比上涨533%。

　　两到三个菜58元，四到五个菜78元……半月谈记者在小红书、闲鱼、抖音等平台发现，北京、上海、武汉等多地的用户发布了提供不同菜系的个人“上门代厨”服务宣传广告。根据各地消费水平和菜品数量，“代厨”收费标准从几十元到上百元不等，如需代买菜、洗碗等则另外收费10元。

　　2022年11月初，辞职在家的“葵葵子”偶然刷到“代厨”信息，平时就擅长做湘菜、川菜和西餐的她有了兴趣，当即比照着发布了一条。“没过多久，就有人私信咨询我。”“葵葵子”说，每天接单2至3次，一个月时间她收入1万多元。

　　多名受访的“厨师”表示，目前各地“上门代厨”服务发展火爆，有的甚至成立了“上门代厨”公司。不少人都在考虑整合资源，未来形成团队化的“代厨”服务模式。

　　火爆背后呈现新特点

　　“找‘代厨’比找厨师便宜，还可以经常换菜系。”家住武汉的刘先生告诉半月谈记者，家里有老人和孩子，出于食品安全的顾虑，“代厨”更让人放心。

　　他给半月谈记者算了一笔账，按6道菜的标准，一次花去88元服务费和120元的原材料费，比起出门就餐和找专业厨师，价格低，吃到的菜质量高。此外，“代厨”们直接晒出擅长的菜系，信息透明。

　　半月谈记者梳理发现，时下盛行的“上门代厨”还呈现出诸多新特点。

　　一是从业者更加广泛。受访人士分析，烹饪爱好者是“上门代厨”的主力。他们或兼职、或全职，将爱好变成工作。半月谈记者采访了解到，“上门厨师”不乏上班族、宝妈等群体，他们常利用空余时间为他人提供“上门代厨”服务。在某平台多个“代厨”宣传广告评论区，都有人留言“怎样做‘代厨’？”

　　二是“上门厨师”和消费群体双年轻化。多位“代厨”告诉半月谈记者，“代厨”圈子多为“85后”“90后”，甚至“00后”，年轻群体喜欢尝试新鲜事物，其服务对象也以同龄人为主。

　　一位互联网从业人员表示，“上门代厨”主要以网络社交平台为沟通媒介，且年轻群体是各类社交平台的主要用户，依托平台即时通讯的特点，双方相互交流更方便、高效。“客户大都是年轻人，通过‘上门代厨’，我还结交了不少朋友。”加入“代厨”队伍有一段时间的“90后”退伍军人大鹏说。

　　三是消费需求更加多元化。半月谈记者采访发现，不少长期叫外卖、不会做饭或没有时间做饭的消费者对新鲜、特色的餐饮有需求，便寻求“代厨”服务。除了生日宴会、公司团建等常见类型，“代厨”们接到的用餐咨询还包括健康饮食、减脂轻食、月子餐等五花八门的需求种类。

　　引导“上门代厨”健康发展

　　多位受访者表示，“上门代厨”具有一定的社会意义，可以促进灵活就业，带动消费，满足不同消费群体对餐饮的需求。但“上门代厨”准入门槛较低，也存在一定风险。

　　湖北今天律师事务所律师胡俊杰表示，“代厨”过程属于食品生产环节，如何保障服务品质和食品安全，缺乏相应的规范。

　　胡俊杰说，“上门代厨”主要依托社交平台私信建立联系，属于“你情我愿”的交易，对“上门厨师”和消费者双方缺乏人身安全保护。如，不排除某些人心思不正，抱有犯罪目的。此外，“上门厨师”在烹饪过程中一旦发生安全事故，纠纷如何解决尚无依据。

　　半月谈记者在采访中了解到，“上门厨师”和消费者双方均对安全风险问题较为关注。不少消费者会提出查看“上门厨师”的健康证。“上门厨师”也会通过聊天的方式判断安全性，再决定是否“上门代厨”。

　　湖北立丰律师事务所律师喻曦表示，“上门代厨”是一种新兴的服务关系，可能构成劳动关系，也可能构成劳务或雇佣关系，且不同情况下法律性质不一。此外，“上门代厨”多是私下通过微信或支付宝支付的方式支付服务费，如果金额巨大，可能还会涉及税金问题。

　　对于目前尚存在的风险和争议，胡俊杰、喻曦等表示，“上门代厨”作为社会分工细化的新职业，具有一定的发展前景。相关部门应正面引导和规范该行业健康发展。如，参照网约车、家政等成熟的服务管理模式，确定行业准入门槛，完善支付方式、纠纷解决路径等事项，对整个服务过程量身定做质量评价和管理办法，从而全面完善和规范“上门代厨”行业。(半月谈网 记者：田中全 邓楠)